Mixed-Use Areas machen unsere Städte wieder attraktiv für den Handel

Ariane Breuer und Dipl.-Ing. Thomas Madreiter sind Expert:innen, wenn es um das Thema Stadtplanung und -konzepte geht. Über Zoom durfte das retail.at Redaktionsteam die beiden zum Thema Stadt- und Ortskerne retten, mit einem Fokus auf Retail interviewen. Herr Madreiter leitet seit 2013 als Planungsdirektor die Stadtentwicklung in Wien und Frau Breuer ist Mitgründerin der deutschen Initiative #Stadtretter, die gerade ihr einjähriges Jubiläum feiert und sich mittlerweile über 830 Unterstützer:innen freut.

Eine Stadt darf keine Schablone sein

HV: Was macht ein erfolgreiches Stadtkonzept für Sie aus und wann ist dieses für Händler:innen und gleichzeitig für deren Kund:innen attraktiv?

Breuer: Ein erfolgreiches Stadtkonzept hat keinen Masterplan, denn sonst kehren wir zurück zu den Monostrukturen, zur Uniformierung und dem grau in grau einer Stadt. Vielmehr muss jede Stadt ihren eigenen Plan entwickeln, herausfinden was ihre Besonderheit ist und diese verstärken. Denn wenn eine Stadt für Kund:innen attraktiv ist, ist sie das auch für den Handel. Was wir im Austausch mit dem #Stadtretter-Netzwerk gelernt haben, ist, dass der Blick von den einzelnen Branchen weg muss und die gesamte Quartierentwicklung viel mehr im Vordergrund stehen sollte.

Madreiter: Städte sind traditionell Orte der Freiheit, der Intensität und des Austausches mit der notwendigen Infrastruktur. Stadtkonzepte sollten auf Robustheit setzen, das bedeutet, eine Stadt muss fähig sein sich zu verändern und dabei anpassungsfähig sein und bleiben. Fakt ist, Städte werden nur dann erfolgreich sein, wenn sie Menschen in ihrer Vielfältigkeit zusammenbringen, und da ist der Handel ein Teil davon.

HV: Die Initiative #Stadtretter ist Deutschlands erstes digitale Austauschnetzwerk für Kommunen, Wirtschaft und Einzelhandel, um Innenstädte nachhaltig zu entwickeln, Best-Practices zu teilen und den Einzelhandel zu stärken. Was sind die Ziele der Initiative und wie läuft sie in der Praxis ab?

Breuer: Unsere Gründer:innen stammen aus der Wirtschaftsbranche und arbeiten seit vielen Jahren mit Kommunen. Ihnen war klar, irgendwie redet man nicht miteinander. So hat man vielerorts ähnliche Herausforderungen und kommt innerhalb der Regionen immer wieder zu denselben Ergebnissen, das Rad wird immer wieder neu erfunden. Das verbrennt viele Ressourcen. Warum also tauschen wir uns nicht aus? Seit der Krise kann sich das keiner mehr leisten, Wissen bzw. Erfahrungen nicht zu teilen und es gibt in vielen Orten großartige Best Practices. Deshalb haben wir die Initiative #Stadtretter ins Leben gerufen und Kommunen aufgefordert mitzumachen. Es geht um Wissenstransfer, Tools und Projekte für die Innenstädte und Dörfer. Nach kurzer Zeit wurden weitere Stakeholder mit ins Boot geholt: Handel, Projektentwicklung. Immobilienwirtschaft, Privatwirtschaft und geniale digitale Startup Lösungen.

Mittlerweile ist die Initiative #Stadtretter das größte digitale Austauschnetzwerk und wir wachsen täglich weiter. Wir sind intensiv mit Projektarbeit, Reallaboren und Leuchtturmideen beschäftigt, sind gleichzeitig auch politisch beratend aktiv.

Sag niemals nie: Komplette Umfunktionalisierung einer alten Karstadt-Filiale

HV: Wie sieht so ein Best-Practice Beispiel aus?

Breuer: Wenn zum Beispiel eine Kommune die Steuerung der Stadt und damit die Verantwortung für den Handel und die Entwicklung innerorts wieder übernimmt. So hat sich Hanau in Hessen über ein Vorkaufsrecht Immobilien in A-Lagen „zurückgekauft“. Es werden nun in A-Lagen top Flächen angemietet und von der Stadt sogar selbst betrieben. So hat sich beispielsweise ein Kunstkaufladen für Bürger:innen etabliert – ein Vorzeigeprojekt. So ein Konzept kann gelingen, wenn man mutig ist und Neues wagt. Wichtig ist das Mindset dahinter.

Ein weiteres Beispiel ist eine alte Karstadt Filiale in Lübeck, die komplett umgebaut wird. Im oberen Stockwerk befindet sich dann ein Gymnasium, der Pausenhof ist die Dachterrasse, in den unteren Stockwerken gibt es Einzelhandelsgeschäfte, Büros und Pop-up Stores mit wandelndem Sortiment. Im Erdgeschoss siedelt sich ein gläsernes Startup Lab an. Das Konzept zeigt wunderbar, wie Mixed-Use funktioniert.

Erlebnis je Quadratmeter als die Kennzahl von morgen

HV: Corona hat den Handel in die eigenen vier Wände getrieben. Der Onlinehandel ist im Vorjahr um mehr als 17 Prozent gewachsen. Welche innovativen Konzepte, neuen Formate und kreativen Ideen brauchen Innenstädte, um zu überleben bzw. um wieder aufzuleben?

Madreiter: Händler:innen, die nicht im Stande oder nicht willens sind, den Kund:innen einen Mehrwert gegenüber dem eCommerce zu bieten, wird es nicht mehr lange geben. Es braucht Beratungskompetenz und Vorteile für die Kundschaft, die sich online nicht finden lässt. Ich sehe eine Zukunft in Konzepten, die den niedergelassenen Handel mit einer Zustell-Convenience verbinden. Die Menschen werden es leid sein, Pakete „nur“ online zu bestellen, auszupacken und wenn notwendig wieder einzupacken und bei der Post zu retournieren. Ideal wäre es, Produkte vor Ort auszuprobieren, die Ware aber dennoch nicht selbst nach Hause transportieren zu müssen.

Breuer: Neu und innovativ bedeutet nicht immer gleich super-futuristisch und digital. Es muss „nur“ etwas Besonderes sein – wie zum Beispiel dieser neue kleine Kunstkaufladen mit wechselndem Sortiment in Hanau. Wenn es uns dann auch noch gelingt das Ganze mit dem Onlinehandel zusammenzuführen, werden unsere Städte auch wieder lebendiger. Stellen Sie sich vor: Die liebe alte Händlerin mit der besten Verkaufsberatung, die sozusagen das Gesicht der Stadt ist und daneben der vollautomatisierte Pop-up Store mit Produktinnovationen aus dem Umland. Direkt darüber könnte ein Kino oder ein Seniorenheim angesiedelt sein. Dieses Konzept nennen wir Mixed-Used Areas. In der Praxis muss das jede Kommune für sich selbst entdecken. Die neue Kennzahl von morgen ist nicht mehr der Umsatz je Quadratmeter, sondern das Erlebnis je Quadratmeter. Der Handel muss sich als Teil dieser Erlebniswelt sehen.

Authentizität zahlt sich aus: Kund:innen wollen kein Disneyland vorgespielt bekommen

HV: Welche Perspektiven und Learnings sollte der Handel aus der Corona-Krise ziehen?

Madreiter: Zum einen hat die eCommerce Fitness der Bevölkerung enorm zugenommen und gleichzeitig hat sich die Nachfrage nach Orten mit persönlichem Austausch erhöht. Im Handel sollten Erlebnisse und die Beratungskomponente deutlich ausgebaut. Schön wären Kombinationskonzepte wie ein Buchladen mit integriertem Café, ein Friseursalon, der abends zur Bar wird und auch Märkte mit Verkostungen werden ihre Renaissance erleben.

Breuer: Der Wandel im Handel geht mit der Transformation einher. Viele Händler meinten, Digitalisierung sei kein Thema für sie. Wenn man nicht bereit ist sich anzupassen und weiterzuentwickeln, wird man nicht überleben. Der Handel wird Corona nicht vergessen, das war ein großes Learning. Spätestens durch Corona haben wir zum Beispiel gesehen, wie wichtig die Gastro für den Handel ist und umgekehrt. Die Branchen dürfen nicht mehr getrennt voneinander betrachtet und entwickelt werden. Dieses gewonnene Bewusstsein ist etwas Positives. Wir müssen weg von dem harten Branchendenken, uns noch stärker austauschen und verbinden.

Achtsame Mobilität durch digitale Lösungen

Achtsame Mobilität durch digitale Lösung

HV: Sprechen wir über das Thema Mobilität und damit über „autofreie“ Zonen in Bezug auf den Handel. In welchem Fall erachten Sie diese als sinnvolle Maßnahme und welche Gründe gibt es, die doch gegen ein Fahrverbot sprechen?

Madreiter: In Wien betreiben wir eine sehr ausdifferenzierte Grundlagenforschung und wir beobachten einen Wertewandel in Bezug auf Mobilität. In Wien nimmt der Mobilisierungsgrad ab. Das ist kein Wishful Thinking, sondern Evidenz. Das bedeutet, die Gruppe mit Auto und die ohne müssen nebeneinander koexistieren. Die einen wollen schlendern, ungestört einkaufen und haben eine erhöhte Nachfrage nach Zustellservices. Die andere Gruppe möchte aber auch nicht nur rasch ins Shoppingcenter, sondern hat vielleicht auch das Bedürfnis nach einem Erlebnis und einem Austausch. Wie kombiniert man das sinnvoll miteinander?

Die schlauen Händler:innen haben erkannt, dass es nicht sinnvoll ist, Parkzonen vor den Geschäften anzuordnen. Die Frage ist nicht, ob Städte Autos grundsätzlich verbannen wollen, doch feststeht, eine intensive Autonutzung ist mit einem qualitativ hochwertigen Raum schwer in Einklang zu bringen. Der Prozess zu einem gelungenen Mobilitätskonzept in Wien ist gut – aber noch nicht zu Ende gedacht. In 10 bis 20 Jahren wird die Stadt relevant anders aussehen: Der öffentliche Verkehr wird sinnvoll ausgebaut, Orte werden begrünt und Begegnungszonen etabliert werden. Der Status 2021 in Wien ist nicht als Status Idealbild zu betrachten.

Breuer: Wir hören häufig, die Autos müssen aus der Stadt verbannt werden. Ich persönlich halte das für unrealistisch. Die Mobilität kann nicht einfach so aus der Stadt genommen werden. Was sehr wohl geht, ist das Konzept der achtsamen Mobilität. Viele Städte wurden viel mehr für Autofahrer:innen ausgerichtet als für die Fußgänger:innen – das müssen wir in kleinen Schritten heilen.

Es gibt mittlerweile kluge digitale Lösungen. Die Stadtretter pilotieren gerade intelligente Verkehrsberuhigungssysteme, die Autos einfach mal am Wochenende durch KI-Steuerung aus der Innenstadt halten – das wirkt beruhigend auf den Verkehr. Dann gibt es noch Popup-Sperrungen, die man einfach mal ausprobiert, um zu sehen was passiert, wenn gezielt Straßen rausgenommen werden. Es gibt innovative Lösungen im Mobilitätssektor und in den nächsten zehn Jahren wird uns damit eine massive Wende gelingen.

Die Ära der wirtschaftlichen und nachhaltigen Stadtquartiere

HV: In welchen Bereich der Stadt wird in den nächsten 5-10 Jahren am meisten investiert werden? Wo sehen Sie die größten Entwicklungschancen für österreichische Städte und Gemeinden?

Madreiter: Die Stadtplanung Wien sieht eine Reurbanisierung kommen: Öffentliche Räume müssen aufgepeppt und klimafit gemacht werden. Wir werden auf Begrünung setzen und die peripheren Bereiche der Städte nachrüsten. Das können oft banale Dinge sein, von der Breite des Gehsteigs, der Qualität der Straßenüberquerung bis hin zur Anzahl der Ampelanlagen. Zudem braucht es kompakte Orte des Austausches. Corona hat die Wichtigkeit des öffentlichen Raums getriggert. Schritt für Schritt, sollen Ortskerne wieder zu dem werden, was sie jahrhundertelang warten. Damit machen wir Städte auch wieder für Handel attraktiv.

Breuer: Private Investoren, die Immobilienwirtschaft und die Projektentwickler:innen müssen eingebunden werden. Denn die tollste Immobilie bringt nichts, wenn die Nachbarschaft nicht stimmt. Das ist nicht wirtschaftlich. Die Entwicklung, sich als Teil eines gesamten Quartiers zu begreifen, freut uns sehr. Ein exzellentes Beispiel dafür ist ein Großprojekt im Quartier Starnberg. Hier hat ein Projektentwickler ein Grundstück in einer tollen Lage gekauft. Während er auf die Genehmigung für sein eigentliches Projekt wartet, hat er die Brachfläche mit Kunst besetzt. Dort ist nun eine riesige pinke „Treppe“, die Wiege von Starnberg, vorzufinden, die den Bürger:innen frei zur Verfügung steht. Man trifft sich dort, genießt den traumhaften Ausblick auf den See und hält Events ab. Mit diesem Projekt wurde ein Raum geschaffen, dem schon jetzt extreme Aufmerksamkeit widerfährt. Im Endeffekt haben alle Seiten etwas davon.

HV: In welchem Stadtzentrum oder Ortskern Ihres jeweiligen Heimatlandes haben Sie das schönste Shoppingerlebnis verbracht und wieso?

Breuer: Das war in Garmisch-Partenkirchen in Bayern. Ich gehe dort sehr gerne in die Stadt, die über einen komplett autofreien Ortskern verfügt. Den Besucher:innen wird eine wunderbare Außengastronomie geboten, ebenso gibt es einen Kurpark mit viel Grünfläche und Ruhe. In Garmisch sind die Geschäfte gut durchmischt, vom Filialhandel bis zu den exklusiven Geschäften. In Partenkirchen findet sich die eher touristische Altstadt wieder, ein kleiner individueller Ortskern mit Fachwerkhäusern und bayrischer Tracht – das ist einfach echt und unique. Allerdings war ich auch noch nie in Wien.

Madreiter: Garmisch-Partenkirchen ist super, Wien ist besser – glauben Sie mir. Verzeihen Sie den Lokalpatriotismus, aber ich würde das gerne auf die Wiener Innenstadt übertragen. Obwohl es touristisch übernutze Zonen gibt, können die Wiener Einkaufsstraßen in der Innenstadt durch ihre hohe Qualität überzeugen. Ich bin kein typischer Einkäufer, eher ein Ergänzungskäufer. Wenn ich mal shoppe, dann schlendere ich gerne an der frischen Luft und besuche Geschäfte mit einer guten Beratung. Für mich ist ein Einkaufserlebnis immer Bestandteil von: Ich esse etwas, ich trinke etwas, ich erhole mich. Ich bin Lesemaniac, also gibt es für mich keinen Einkaufstag, ohne ein Buch zu kaufen und dann direkt auf einer netten Bank darin herumzublättern.

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